천정부지 집값 '3%다운' 융자 관심 증가
크레딧 좋고 낮은 DTI 등 자격 갖춰야 2년 이상 안정적인 직업과 소득은 필수 여유자금 주택 유지비·비상금으로 활용 모기지 보험·페이먼트 부담 증가 유의 집은 사고 싶은데 충분한 다운페이가 없다면 집값의 3%만 다운페이할 수 있는 모기지에 강한 끌림을 느낄 것이다. ‘3% 다운 컨벤셔널 론(Conventional Loan)’이 주인공으로 다른 말로는 ‘컨벤셔널 97 론(Conventional 97 Loan)’이라고도 불린다. 집값의 3%만 내면 97%는 대출해주는 조건이다. 집값은 천정부지로 치솟는데 소득은 이에 따라가지 못하면서 좌절하는 바이어들에게 해결책이 될 수도 있는 옵션이다. ▶대출 작동 방식 3% 다운 대출도 다른 모기지와 비슷하게 작동한다. 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 대출 과정에서 일어나는 채권에 투자하는 방식도 같다. 그러나 연방 주택금융청(FHA), 보훈청(VA), 농무부(USDA)가 보증하는 모기지 프로그램과는 별개다. 다운페이가 적은 만큼 바이어는 좋은 크레딧 히스토리와 점수, 낮은 소득대비부채(DTI) 비율, 대출 기간 중 잘 상환할 수 있다는 충분한 증거 등을 갖춰야 한다. 또 다운페이가 적고 월 페이먼트가 많은 구조로 바이어는 집값의 20% 이상을 상환하기 전까지는 사설 모기지 보험에도 가입해 매달 보험료를 내야 한다. ▶크레딧 점수 모기지 렌더에 따라 다른 자격 조건을 제시하겠지만, 관련 업계에서 보편적으로 적용하는 기준은 다음과 같다. 우선 크레딧 점수와 리포트다. 렌더가 가장 먼저 점검하는 항목으로 대출을 갚을 수 있는지 판단하는 첫 시험대다. 평균적으로 크레딧 점수는 최소한 620점 이상이어야 하지만 대출 승인 가능성을 높이려면 680점 이상이 안전하다. 또 오토론이든, 크레딧 카드든, 학자금 대출이든, 또는 기존의 모기지든 제때 잘 상환했는지도 중요하다. 크레딧 점수는 이자율을 결정하는데 680점 이상이면 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. ▶DTI 비율 가장 이상적인 DTI 비율은 43% 아래다. DTI 비율은 크레딧 리포트에 기재된 매달 갚아야 할 부채를 세금을 공제하기 전 총수입으로 나눈 것이다. 모기지 렌더는 DTI 비율을 보고 바이어가 모기지를 상환할 능력이 되는지 가늠한다. 만약 DTI 비율이 높으면 소득보다 부채가 많다는 의미다. 이미 가지고 있는 부채를 갚는데 너무 많은 돈을 쏟고 있다면 모기지를 받은 뒤 향후 채무불이행 상황에 빠질 위험이 커질 수 있다. 기억할 건 DTI 비율에는 기존 부채에 새로운 모기지 페이먼트가 포함되는 점이다. 또 모기지 페이먼트에는 대출 원금과 이자, 매달 재산세, 주택 보험료, 모기지 보험료와 관리비(HOA)가 모두 포함된다. ▶좋은 채용 이력 좋은 채용 이력과 안정적인 소득도 필수다. 모기지 렌더는 최소 2년 동안의 안정적인 근무 및 소득 자료를 요구한다. 직업의 안정성은 자주 이직을 하지 않아도 된다는 의미로 그만큼 해당 모기지가 불량 대출로 전락할 위험을 낮춰준다. 몸값을 높여 이직하는 경우면 모를까 그렇지 않고 낮은 임금의 일자리로 밀려나거나 이직하며 중간에 일하지 못하는 기간이 길어진다면 모기지 페이먼트를 감당하지 못할 수도 있다고 렌더는 우려하게 된다. 이에 따라 2년간 채용 이력은 렌더에게 중요한 잣대가 된다. 만약 최근 2년 사이에 이직한 기록이 있지만 동일 업종이라면 렌더는 안정적인 채용 조건을 충족했다고 판단한다. 그러나 2년 사이 다른 업종으로 옮겼다면 렌더는 대출 승인을 주저할 수도 있다. ▶대출 한도와 교육 모기지 렌더는 패니매나 프레디맥이 정해둔 ‘컨포밍 론’의 대출 한도를 지킬 의무가 있다. 렌더 입장에서 한도를 초과해서 대출해주면 추가되는 대출은 장부상에서 묶이고 렌더는 가용할 수 있는 유동성이 감소하면서 더 .많은 돈을 벌 기회를 잃게 된다. 2021년 컨포밍 론 한도는 54만8250달러로 이걸 넘어서면 바이어는 ‘점보 론’을 받아야 하고 이때는 전혀 다른 자격 요건과 승인 과정을 거쳐야 한다. 또 많은 첫 주택 구매자는 3% 다운페이 모기지 승인을 얻기 위해 교육 과정을 이수해야 한다. 교육을 통해 바이어는 주택을 소유하는 데 따른 권한과 책임을 배우고 집값의 97%를 대출받아 생길 수 있는 리스크를 알게 된다. 이를 통해 과연 본인에게 맞는 재정적인 선택인지를 판단하도록 한다. ▶파산 기록과 주 거주지 주요 제약 요건으로 크레딧 리포트 상에 파산이나 압류 기록이 없어야 하는 점도 중요하다. 물론 과거에 이 같은 사실이 있었어도 3% 다운 모기지는 받을 수 있지만, 크레딧 리포트 상에서 관련 기록이 삭제되기까지 필요한 기간인 파산 후 4년, 압류 후 7년이 지난 뒤에 가능하다. 또 3% 다운 모기지를 받으려면 해당 주택은 바이어가 직접 사는 주 거주지여야 한다. 즉, 바이어가 가끔 이용하는 것이 아니라 풀타임으로 거주해야 한다는 뜻이다. 만약 세컨드 홈이나 휴가용 주택 또는 수익 용도의 집이라면 3% 다운 모기지는 이용할 수 없다. ▶다양한 종류 패니매의 ‘홈레디 론(HomeReady Loan)’은 저소득인 경우와 한 가구 내 다양한 세대의 가족이 거주하는 경우 그리고 일부 저소득 지역 주민이 신청할 수 있다. 또 첫 주택 구매자와 첫 주택 구매 이후 두 번째 구매인 경우에게 제공된다. 프레디맥은 ‘홈 파서블 론(Home Possible Loan)’을 제공한다. 저소득 바이어라면 3%만 다운페이하면 된다. 패니매의 홈레디론과 마찬가지 조건에 해당하는 경우 신청할 수 있다. 이 밖에 일반 모기지 렌더가 취급하는 3% 다운페이 모기지는 크레딧 점수 조건이 맞으면 신청할 수 있다. 일부 바이어는 본인이 가진 저축액 모두를 동원해 20% 다운페이 기준에 맞추기 싫은 경우 이용하고, 또 다른 일부 바이어는 많은 다운페이가 없는데 집은 사고 싶은 경우에 이용한다. ▶장단점 장점은 패니매와 프레디맥의 프로그램이 아닌 경우, 크레딧 점수 등의 요건만 맞추면 신청이 가능하다. 소득 규정은 없지만 앞서 언급한 DTI 비율은 렌더가 제시하는 수준 아래여야 한다. 또 본인이 가진 자금 전체를 무리해서 다운페이에 쏟아부을 필요가 없다. 대신 다른 주택 관련 비용이나 비상금으로 활용할 수 있다. FHA 론 등 정부 보증 모기지보다 대출 심사가 까다롭지 않은 점도 장점으로 꼽힌다. 대신 단점은 집값의 20% 이상을 갚기 전까지 모기지 보험료를 내야 한다는 점이다. 여기에 다운페이가 적은 만큼 당연히 모기지 월 페이먼트 부담이 크고, 대출 승인을 위해 크레딧 기록이 좋아야 하며, 주 거주지 목적의 주택 구매로 한정된 점도 단점으로 꼽힌다. 류정일 기자천정부지 집값 모기지 페이먼트 모기지 프로그램 해당 모기지가
